DICAS

A Imobiliária Ortega & Lopes Imóveis, foi fundada em 1988, porem iniciou-se oficialmente suas atividades comerciais no mercado imobiliária em janeiro de 2000, em uma pequena sala com apenas um funcionário. Desde então vem buscando e adequando-se quando necessário, visando o melhor atendimento aos nossos clientes.

No inicio atuava nos ramos de locação, administração, compra e venda de imóveis. Atualmente, visando um amplo atendimento de seus clientes e estudos mercadológicos, devidos a necessidades de uma crescente demanda de pessoas buscando tranqüilidade e segurança e profissionalismo qualificado a Ortega & Lopes Imóveis, entrou no mercado, de incorporação, venda e administração de loteamentos e condomínio fechados.

Quanto a parte de locação e administração coube outra empresa do mesmo grupo denominada JÁ Imóvel, especializada neste nicho de mercado.

Atualmente em uma ampla e bem estruturada sede, com 300,00m², localizada na Av República Argentina, 5535 - Lj 01 – Capão Raso – Ctba – Pr.

Preservar o patrimônio é investimento

A compra de um imóvel tem um aspecto de loteria. Trata-se de um patrimônio que pode valorizar-se ou não, dependendo de fatores nem sempre controláveis. Se alguns aspectos fogem totalmente ao controle do proprietário como o surgimento de uma favela defronte ao prédio ou a construção de uma saída do metrô a apenas um quarteirão dali -, outros são bastante previsíveis. E o principal deles é o estado de conservação da unidade e do resto do condomínio. Para manter o valor de mercado, é fundamental investir em obras de preservação e melhoria não só das áreas comuns do prédio como também das unidades.

ESTADO GERAL

Segundo o Engenheiro da Defesa Civil do Município do Rio de Janeiro Bruno Rizzo, o estado geral de conservação de um imóvel tem grande influência não só no valor venal, mas também na sua liquidez. "Um imóvel num prédio bem conservado, com bom aspecto, sem reparos a executar, vale mais do que outro similar em prédio mal conservado. Além disso, sua venda é mais fácil e mais rápida", afirma Rizzo. Ainda de acordo com ele, um patrimônio pode ter uma vida muito longa ou curta, dependendo da forma como será mantido. E ainda poderá se tomar extremamente oneroso se não for tratado de forma adequada.

CONSERVAÇÃO E APARÊNCIA

Os proprietários são os responsáveis pela manutenção e aparência dos imóveis. E isso engloba tanto a parte comum como as unidades autônomas. Conservação e aparência se dividem em partes distintas. A primeira tem a ver com os estado geral do prédio. Bruno alerta que a desvalorização patrimonial das unidades autônomas costuma ser superior ao custo das obras de manutenção a executar em condomínio. Ou seja, se um prédio necessita de uma obra de manutenção de fachada, a desvalorização de cada unidade tende a ser superior à sua fração ideal do custo da obra.

PROPORCIONAL AO CUSTO DAS OBRAS

Rizzo cita como exemplo um prédio que funcione com único elevador cronicamente parado por falta de conservação. "Os apartamentos acima do terceiro pavimento, com certeza, serão afetados pela desvalorização, pois ninguém comprará um imóvel para subir mais de três pavimentos de escadas", afirma. Essa desvalorização seria desproporcionalmente alta em relação ao custo do elevador para cada unidade. Ao contrário, a desvalorização das unidades costuma ser proporcional ao custo das obras de conservação a executar na parte interna do imóvel. Dependendo do caso, a má conservação interna de um apartamento não chega nem a afetar o valor venal, mas apenas a sua liquidez.

COMO MANTER O CONDOMÍNIO EM DIA:

  • FACHADA: Recomenda-se vistoria periódica bienal. Se o prédio for pequeno, a inspeção poderá ser visual e verificará o estado das pastilhas e do revestimento externo. Em prédios maiores, é necessário contratar uma empresa especializada em "percussão" - nome técnico da vistoria, que exige equipamentos de segurança, como andaimes. Já existem grupos de alpinistas especializados nesse serviço e que cobram um preço menor. Para reduzir ainda mais o custo com tal tipo de manutenção, outra dica é fazer a percussão junto com a limpeza ou pintura da fachada.
  • ESQUADRIAS Devem ser vistoriadas periodicamente, de forma a verificar a existência de aberturas, vãos e segurança dos aparelhos de ar-condicionado. A inspeção pode se feita internamente pelo próprio síndico e não implica grandes custos.
  • ESTRUTURA: Costuma ter vida longa, mas podem ocorrer vazamentos ou problemas ocasionados por falhas na construção. Por isso, é recomendável vistoria periódica. Não é necessário contratar empresas ou profissionais especializados, já que os problemas são visíveis. No entanto, deve-ser chamar imediatamente um profissional de estrutura, caso apareçam manchas, fissuras, trincas ou pequenos pontos de ferrugem. Quanto mais cedo for tornada a providência, menor o custo de recuperação.
  • INSTALAÇÕES: Em prédios antigos, instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas têm vida útil em tomo de 30 anos. Após esse prazo, é indicada uma reforma geral para troca de todo o material. Nas construções novas, o aconselhável é realizar os consertos sempre que necessário, já que materiais como o PVC foram feitos para durar por muito mais tempo. As instalações periféricas (telefones, antenas, interfones) também devem ser vistoriadas.
  • TELHADO: Especialmente o sistema de fixação precisa ser vistoriado urna vez a cada dois anos. Telhas comuns devem estar bem amarradas para evitar que se soltem. Telhas de amianto têm de ser presas com parafusos ou ganchos. A cada seis meses, dependendo do ambiente, é preciso checar o sistema de drenagem para verificar se a água está sendo conduzida para o local certo. Pode ocorrer o entupimento das calhas por folhas de árvores ou mesmo por terra, seguido de infiltração, com conseqüentes danos na estrutura.
  • MARQUISES: A Prefeitura obriga à vistoria anual. Uma dica para economizar é estabelecer no contrato uma única inspeção geral, acompanhada por um laudo técnico no qual estarão contemplados todos os itens de segurança exigidos pelo município e, a partir daí, uma visita anual apenas para verificar se a estrutura mantém as mesmas condições. Isso reduz o custo de manutenção, já que uma vistoria com laudo pode custar entre R$3 mil e R$ 10 mil, dependendo do tamanho do prédio, enquanto uma visita seguramente não sairá por mais de dois salários.

Cuidados antes de assinar o contrato

Antes de assinar qualquer documento, o Comprador deve exigir do Construtor-Incorporador a apresentação dos seguintes dados para sua análise.

  1. cópia da certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, solicitando inclusive cópia da Convenção de Condomínio;
  2. cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado da respectiva licença (Alvará) de construção;
  3. dados concretos que confirmem a idoneidade moral e a capacidade financeira do Incorporador para concretizar o empreendimento;
  4. informações claras e precisas sobre as especificações e o padrão de acabamento do prédio e da unidade autônoma a ser adquirida;
  5. informações claras e precisas sobre o regime de construção adotado;
  6. dados concretos (numéricos) acerca das áreas privativas, comum e total da unidade autônoma de interesse do Comprador, bem como da fração ideal a ela correspondente, calculados conforme o projeto arquitetônico aprovado e as normas técnicas da ABNT;
  7. informações claras e precisas sobre a garagem do edifício, a quantidade de veículos que comportará, forma de utilização e localização das vagas;
  8. outras informações que considerar necessárias após o exame dos documentos integrantes do Processo de Incorporação.

Cuidados ao analisar o negócio

Para sua tranqüilidade, é recomendável que, antes de fechar o negócio, o Comprador não esqueça de:

  1. pesquisar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral e, especificamente, em empreendimentos imobiliários;
  2. visitar outros empreendimentos imobiliários já construídos ou em construção pelo Construtor-Incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e mão-de-obra utilizados;
  3. verificar na lei de zoneamento da cidade e na Convenção de Condomínio do prédio se é permitido usar o imóvel para o fim pretendido. Não basta, por exemplo, que o imóvel seja destinado a fins comerciais (genericamente) para que ali seja permitida a instalação de qualquer tipo de comércio;
  4. verificar a posição da unidade a ser comprada em relação a prédios vizinhos;
  5. verificar se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e se atendem a sua expectativa;
  6. verificar se a unidade corresponde o direito de uso de vaga(s) na garagem do edifício (quando o projeto prever a garagem) e se a quantidade e localização atendem as suas necessidades;
  7. desconfiar, se o preço pedido pelo Vendedor for muito diferente da média do mercado, para unidades de tamanho, padrão de acabamento e localização equivalentes aquela pesquisada.