A compra de um imóvel tem um aspecto de loteria. Trata-se de um patrimônio que pode valorizar-se ou não, dependendo de fatores nem sempre controláveis. Se alguns aspectos fogem totalmente ao controle do proprietário como o surgimento de uma favela defronte ao prédio ou a construção de uma saída do metrô a apenas um quarteirão dali -, outros são bastante previsíveis. E o principal deles é o estado de conservação da unidade e do resto do condomínio.

Para manter o valor de mercado, é fundamental investir em obras de preservação e melhoria não só das áreas comuns do prédio como também das unidades.

ESTADO GERAL
Segundo o Engenheiro da Defesa Civil do Município do Rio de Janeiro Bruno Rizzo, o estado geral de conservação de um imóvel tem grande influência não só no valor venal, mas também na sua liquidez. "Um imóvel num prédio bem conservado, com bom aspecto, sem reparos a executar, vale mais do que outro similar em prédio mal conservado. Além disso, sua venda é mais fácil e mais rápida", afirma Rizzo.

Ainda de acordo com ele, um patrimônio pode ter uma vida muito longa ou curta, dependendo da forma como será mantido. E ainda poderá se tomar extremamente oneroso se não for tratado de forma adequada.

CONSERVAÇÃO E APARÊNCIA
Os proprietários são os responsáveis pela manutenção e aparência dos imóveis. E isso engloba tanto a parte comum como as unidades autônomas.

Conservação e aparência se dividem em partes distintas. A primeira tem a ver com os estado geral do prédio. Bruno alerta que a desvalorização patrimonial das unidades autônomas costuma ser superior ao custo das obras de manutenção a executar em condomínio. Ou seja, se um prédio necessita de uma obra de manutenção de fachada, a desvalorização de cada unidade tende a ser superior à sua fração ideal do custo da obra.

PROPORCIONAL AO CUSTO DAS OBRAS
Rizzo cita como exemplo um prédio que funcione com único elevador cronicamente parado por falta de conservação. "Os apartamentos acima do terceiro pavimento, com certeza, serão afetados pela desvalorização, pois ninguém comprará um imóvel para subir mais de três pavimentos de escadas", afirma. Essa desvalorização seria desproporcionalmente alta em relação ao custo do elevador para cada unidade.

Ao contrário, a desvalorização das unidades costuma ser proporcional ao custo das obras de conservação a executar na parte interna do imóvel. Dependendo do caso, a má conservação interna de um apartamento não chega nem a afetar o valor venal, mas apenas a sua liquidez.

COMO MANTER O CONDOMÍNIO EM DIA:

FACHADA
Recomenda-se vistoria periódica bienal. Se o prédio for pequeno, a inspeção poderá ser visual e verificará o estado das pastilhas e do revestimento externo. Em prédios maiores, é necessário contratar uma empresa especializada em "percussão" - nome técnico da vistoria, que exige equipamentos de segurança, como andaimes. Já existem grupos de alpinistas especializados nesse serviço e que cobram um preço menor.

Para reduzir ainda mais o custo com tal tipo de manutenção, outra dica é fazer a percussão junto com a limpeza ou pintura da fachada.

ESQUADRIAS
Devem ser vistoriadas periodicamente, de forma a verificar a existência de aberturas, vãos e segurança dos aparelhos de ar-condicionado. A inspeção pode se feita internamente pelo próprio síndico e não implica grandes custos. 

ESTRUTURA
Costuma ter vida longa, mas podem ocorrer vazamentos ou problemas ocasionados por falhas na construção. Por isso, é recomendável vistoria periódica. Não é necessário contratar empresas ou profissionais especializados, já que os problemas são visíveis. No entanto, deve-ser chamar imediatamente um profissional de estrutura, caso apareçam manchas, fissuras, trincas ou pequenos pontos de ferrugem. Quanto mais cedo for tornada a providência, menor o custo de recuperação. 

INSTALAÇÕES
Em prédios antigos, instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas têm vida útil em tomo de 30 anos. Após esse prazo, é indicada uma reforma geral para troca de todo o material. Nas construções novas, o aconselhável é realizar os consertos sempre que necessário, já que materiais como o PVC foram feitos para durar por muito mais tempo. As instalações periféricas (telefones, antenas, interfones) também devem ser vistoriadas. 

TELHADO
Especialmente o sistema de fixação precisa ser vistoriado urna vez a cada dois anos. Telhas comuns devem estar bem amarradas para evitar que se soltem. Telhas de amianto têm de ser presas com parafusos ou ganchos.

A cada seis meses, dependendo do ambiente, é preciso checar o sistema de drenagem para verificar se a água está sendo conduzida para o local certo. Pode ocorrer o entupimento das calhas por folhas de árvores ou mesmo por terra, seguido de infiltração, com conseqüentes danos na estrutura.

MARQUISES
A Prefeitura obriga à vistoria anual. Uma dica para economizar é estabelecer no contrato uma única inspeção geral, acompanhada por um laudo técnico no qual estarão contemplados todos os itens de segurança exigidos pelo município e, a partir daí, uma visita anual apenas para verificar se a estrutura mantém as mesmas condições. Isso reduz o custo de manutenção, já que uma vistoria com laudo pode custar entre R$3 mil e R$ 10 mil, dependendo do tamanho do prédio, enquanto uma visita seguramente não sairá por mais de dois salários.